租户与租约

1. 本册用途#

这一册管什么：招租、续约、违约、干扰矩阵、业态结构。
（v2.12 补边界）业态 = 在楼内租用楼层经营的业务；独立成栋的同类设施是「建筑」，归 AST-04。判定依据是位置不是名字——影城 / 健身房 / 诊所 / 幼儿园 / 教育培训两边都可能出现，独立成栋算建筑、租用楼层算业态。完整判定见 AST-04 §3.4「建筑与业态的边界」。

这一册不管什么：需求的产生与满足（见 SYS-05）；名人租户（见 SYS-13）；租金收入的会计处理（见 SYS-06）。

2. 档期与优先级#

3. 机制规则#

本系统的核心玩法规则。原文自设计方案 §4 迁入。

目标：让每个租户「像个公司」，但不做完整 AI。

关键机制

• 15+ 业态：办公（初创 / 中小 / 大企业 / 总部）、零售、餐饮、生活服务、公寓、酒店、医疗、教育、政务、娱乐健身文化、数据中心、实验室、仓储、轻工业、创作工作室
• 轻量代理设计（解决 D1 全类型 vs P2 简化个体行为的冲突）：租户 = 数据实体 + 决策规则表，不做行为树
• 租户层级：个体户 / 小微 → 中小企业 → 大企业整层 → 跨国总部（锚定）→ 连锁品牌 → 机构类
• 锚定租户效应：整栋人流 +8%、租金溢价 +5%，但对配套与形象要求苛刻
• 租约条款 8 级递进：固定租金 → 租期续约 → 免租期与年递增 → 营业额分成 → 装修补贴 / 押金 / 保证金 → 转租 / 提前退租 / 违约 → 独家经营 / 竞业限制 → 逐条谈判的定制化合同
• 招商：中介（佣金 1–3 个月租金）/ 自营团队；完整看房 → 报价 → 谈判流程；条件不匹配则持续空置
• 空置真实成本：物业税、机会成本、公摊能耗分摊
• 相互影响（干扰矩阵）：噪音、档次冲突（高端旁开低端）、气味排烟垃圾、营业时间冲突（夜店 vs 办公）
• 生命周期：欠租 → 催收 → 诉讼 → 破产清退；被竞品挖走；业态升级转型；推荐关联客户入驻
• 特殊空间：前台类——大堂与前台 · 收发与快递间；机电类——机电机房与设备层 · 变配电房 · 水泵房 · 换热站 · 消防泵房 · 柴发与 UPS 房 · 电梯机房 · 空调机房与冷却塔 · 锅炉房 · 弱电间与弱电井 · 管道井与设备竖井；后勤类——卸货区与后勤通道 · 垃圾房 · 清洁间与保洁工具间 · 布草间 · 仓库与库房 · 备件库；人员类——维保间与工程值班室 · 员工休息室与更衣室 · 监控室与安防中心；公共配套——母婴室 · 无障碍卫生间 · 公共卫生间 · 等候区；停车场（含充电桩 / 访客车位）· 屋顶（花园 / 机房 / 广告牌 / 停机坪）
  v2.15 补齐后勤 / 人员 / 公共配套三类——此前只有「大堂、机房、卸货、垃圾房、停车、屋顶」六项，仓库、维保间、母婴室、监控室、布草间、员工更衣全都没有。

数据实体

Tenant {
  id, name, industry, tier, creditRating,
  financials { revenue, cash, health },
  headcount, spaceNeed, rentCapacity,
  requirements[], preferences { quiet, prestige, footfall, view },
  lease { term, rent, freeMonths, escalation, turnoverShare, deposit, clauses[] },
  satisfaction, relationship, staffContacts[]
}

4. 参数与数值#

本系统的全部可调数值（原 §14 数值平衡表，按系统归属迁入）。

T4 租户业态（tenant_types）#

5. 数据字段#

本系统的 Schema 与字段说明（原 §16，按系统归属迁入）。

16.2 租户与租约#

Tenant {
  id: String, name: String, industry: String,   // TN01..TN17
  tier: String, creditRating: String,
  financials: { revenue: float, cash: float, health: float },
  headcount: int, spaceNeed: float, rentCapacity: float,
  requirements: Dictionary,      // 11 维需求权重
  preferences: { quiet: float, prestige: float, footfall: float, view: float },
  satisfaction: float, relationship: float, staffContacts: Array[String]
}

Lease {
  tenantId: String, rooms: Array[String],
  termMonths: int, rentPerSqmDay: float,
  freeMonths: int, escalation: float, turnoverShare: float,
  deposit: float, clauses: Array[String],
  startDay: int, endDay: int, status: String   // active / expired / breach / negotiating
}

6. 边界与不做的#

7. 相邻系统接口#

本系统的依赖关系以 IDX-03 为准。

8. 待办与风险#